任意売却とは
任意売却(任意売買)は、競売になりそうな不動産､または競売になった不動産を、 債権者すべての同意を得、市場価格により近い価格で任意で物件を売りに出すことをいいます｡ 任意売却は、販売活動から引き渡しまで、通常の不動産売買と変わりはありません。
任意売却（任意売買）と競売との違い
住宅ローンの支払いが困難になった場合、担保権をもつ債権者は、 「競売」か「任意売却」のどちらかの方法で担保の不動産を売却し、債権回収を行います。
- 競売とはなんでしょうか？
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競売とは、担保権をもつ債権者の申し立てによって、
裁判所が強制的に不動産を売却する裁判手続きのことで、
一般には「きょうばい」法律用語では「けいばい」といいます。
競売は国の行う強制処分なので、一般の不動産売買とは異なり、 競売物件の最低価格は、裁判所に委嘱された不動産鑑定士によって決められ、 売り手の役目を裁判官、書記官、執行官が行います。
競売物件は、規定の期日を経たのち、入札によって最高価格を申し出た者に売却されます。 競売での売却価格は、債権の回収を目的として売り出される競売という性格上から、 一般の市場価格よりもかなり低くなるのが通例です。 そのため、売却代金での債権者への支払いが不足し、過大な残債務が残ってしまうことが少なくありません。 - さて､任意売却（任意売買）とは､どういうことをいうのでしょう？
- 任意売却とは、債務が困難になってしまった不動産を、 債権者の同意のもとに任意で売却することをいいます。 債務困難になってしまった不動産の残債の処理について事前に債権者と話し合い、 一定の要件を満たしていて、なおかつ債権者全員の同意が得られた場合に、 市場価格により近く、競売よりもより高額な価格の任意での売却をして債務処理を行う方法です。 競売よりも高額で物件を売却できれば、より多くの残債返済することが可能になりますし、 売却理由はともあれ、売主が自分の意志で物件を売却する方法に他なりません。 引越しなどの物件の引渡し条件等、競売のように強制退去ということではなく、 ある程度の売主の意を汲むことが可能になります。
競売と任意売却との最も大きな違いは、具体的な話を事前に債権者と交わして、 売主として売却に関与できるといった点にあります。
任意売却の手順
任意売却のお申し出 
担保物件の調査･評価
売却活動
購入希望者の買付受理
売却代金による返済配分案作成
債権者の調整
債権者と債務者の合意･契約
お引越し･残債の整理
- 近隣相場や当社の販売実績データを元に価格査定を行い、
書面にて専属専任媒介、もしくは専任媒介契約を結びます。
- 価格査定の金額(任意の販売価格)をもとに事前に金融機関
との話し合いを致します。お預かりした不動産の売却に向け
て積極的に広告等の販売活動､客付けの努力を致します。
- 購入希望のお客様の買い付け証明書の書面により、金融機関
等債権者との合意のもとに売買契約を結びます。
- 金融機関などの債権者に、競売の申立の取り下げを行っていただきます。
- 売買金額からお客様の残債整理を行います。
※但し、債権者や金融機関が任意売却に応じない場合、 連帯債務者や連帯保証人の同意が無い場合などは任意売却できません。
任意売却（任意売買）ができると
- 債権者に多くの返済ができます。
- 競売より高値の、市場の取引価格により近づけた価格で売却できます。
- 通常の売買物件としての販売方法です。
- 物件の所有者が任意で売却するので、事情を知られずに売却できます。
- 競売開始となっても任意に切り替えられる場合があります。
- 「競売開始決定通知」が届いていても任意売却に切り替えられる可能性があります。
任意売却（任意売買)ができても.....
- ローンの滞納をしていた場合、 個人信用情報機関にローンの延滞情報（ブラックリスト）が記録されています。 競売での物件売却ではなく、任意での売却が成立した場合であっても、 その記録（ローンの延滞情報）が残されている一定の期間は、 クレジットカードの申込や、新たなローンが組めなくなります。
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